温和上涨:日本房产为何被视为“避险资产”?

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“资产配置”在财富管理行业并不是个新话题,但是在整个行业的“拐点”来临时,这个词对于财富管理机构而言有了不一样的含义。未来,纯粹的通道业务将会持续萎缩,对投资者来说,在未来的不确定性中寻找“稳妥”的投资,打好资产保卫战才是重中之重,这个时候资产配置就变成了关键能力。日元配置:避险资产
回顾2018年,VIX指数(恐慌指数)大幅攀升,展望未来,全球经济和金融市场仍存在较大不确定性。日本作为全球最大的债权国,其货币通常在地缘政治或金融状况紧张时受益,此时避险属性尤为突出,日元资产自然也成为国际资本的避风港。由于日本的金融周期仍处在上升期,业界普遍认为,在2019年不确定性倍增情势下,日本经济大概率仍将保持平稳,虽无亮点,但风险点也相对较少。日本房产作为以日元计价的资产,不仅有“避险”的作用,而且其“生息能力”大于日元。日本房市:温和上涨
尽管仍有许多人对于日本房产市场的印象还停留在上个世纪的“泡沫时期”,但行业数据给出了更客观的反映:
– 日本地价从2013年以来,连续五年保持上升态势,2017年地价同比增长6.28%;
– 2018年东京的房地产均价比2013年上涨了23%,一举超过1998年-2013年长达15年间的涨幅;
– 截止2018年3月,日本全国住宅价格指数为114,相较于2010年的指数100,上涨14%。日本地价在经历了近23年的泡沫挤出之后,市场正逐渐恢复元气,不仅全国地价连续5年回升,三大都市圈也持续了近八年的房价上涨,一度创下26年来最长上涨记录。
特别是近几年,日本房地产行业出现了久违的活跃景象。在日本国内市场日趋理性的同时,也逐渐吸引海外投资者进入。据瑞穗信托银行旗下都市未来综合研究所统计,2017年上半年,海外买家的投资在整体交易额中的占比高达36%。
如果说外国民间资本的涌入尚存投机之嫌,那国际巨头的选择则更有说服力:日本房地产中最著名的机构投资者,就是全球最大的主权基金——挪威主权财富基金,2018年在东京购入一栋商业地产大楼,这也是其首次进军亚洲房地产市场;黑石集团也耗资16亿美元在东京购买了5000多套住宅;新加坡政府公司(GIC)与日本REIT共同斥资约9.36亿美元收购了东京迪士尼附近的东京湾喜来登大酒店……日本房产:成熟稳健
日本房产受欢迎有其自身的逻辑。
▎城市价值
以东京为例,在《Monocle》杂志每年评选的生活质量排行榜中,东京连续多年保持全球第一的优位。“观光立国”的政策不仅吸引了庞大的游客群体,其完善的城市配套设施也吸引着日本本国人口向东京聚集。据统计,2030年世界上人口最多的城市很可能还是东京。这就意味着东京是一个很容易维持资产价值的城市,即:只要人口不断增加,租赁需求就不会降低,这就保证了东京圈房产的投资价值。在CBRE发布的《2018年亚太地区投资者意向调查报告》中,东京超过墨尔本,跃升亚太地区最受欢迎的跨境房产投资目的地。
此外,大阪、名古屋等城市也因稳健的市场基本面而吸引了众多投资者关注。
▎回报稳定
一方面,日元汇率长期保持坚挺,日元资产自带“安全感”;另一方面,日本经济和政治环境相对稳定,房地产市场也非常成熟,拥有完善的法律法规和交易机制。这些因素都赋予日本房产避险属性。
同时,伴随着日本经济连续增长的纪录创下28年来新高,供给的培育和需求的复苏也带来稳定的出租回报率。据第一太平戴维斯的调查,日本中端公寓一直处于接近满租的状态,2017年第四季度出租率超过96%,租金回报率可达到5%-7%。▎事件利好
短期而言,2020年东京奥运会是一个推动房价上涨的重要利好。随着东京奥运会的临近,日本政府开展的各种基础设施投资将会极大增加其房产价值。日本除了将放松东京等城市建筑容积率管制(eg:陆续建成大型写字楼)之外,还将积极调整外国人的居住政策,房地产市场将有望随着供给上升更显积极。
可以预想,在2019年大阪G20峰会、2020年大阪赌场开业、2025年大阪世博会等一系列利好事件刺激下,原本市场基本面稳健的日本三大都市圈将会更受投资者青睐。
不难看出,日本房产行业正逐步恢复元气。虽然历史烙印下投资氛围难以重返90年代初,但偏向于需求侧的复苏会给投资者更多信心。
本文仅代表作者观点,不代表顾问云立场。

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